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房屋鉴定公司关于裂缝、渗漏全面性解答
关于裂缝、渗漏全面性解答
房屋裂缝渗漏检测与渗漏责任确定及渗漏修复方法
目前,
房屋渗漏
是房屋质量最常见的问题,特别是对商业用房进行
房屋质量检测
,渗漏问题出现频率很高,而裂缝也通常是产生渗漏的原因。房屋渗漏不仅干扰了建筑物内人们的日常活动,影响房屋使用功能,而且渗透到房屋结构中的水以及其它气体、液体介质也对结构的耐久性构成威胁。
房屋渗漏检测就是用科学的方法检测出渗漏点,并帮助判定渗漏原因。
房屋渗漏检测有多种方法:1、直观:观察房屋外形变化和结构变形、破损状况。如观察砌体下沉、裂缝、歪闪变形;木构件的腐朽、虫蛀等损坏情况并观察判断。2、房屋结构检查。房屋内外墙连接处、转角及两端山墙;承重柱、墙和砌体变截面处;不同材料构件的结合处;拱面拱脚;悬挑构件(阳台、楼梯、雨篷等)上部砌体;基础和墙角变形、风华剥落。3、蓄水法:对可疑渗漏部位进行洒水或者蓄水试验。4、片材保护法。使用一定面积防水材料覆盖密封,周围洒水或雨后观察判断是否渗漏,适合小面积特殊部位和长时间观察,如屋面立面。5、恒流传感器。预先在防水材料下预埋恒流传感器,一旦漏水电流即通过,此法缺乏普适性。6、红外线法。利用渗漏部分与非渗漏部位存在温差的现象,使用红外线热像仪将温差变成可视图像确定渗漏。此法成本高,干扰因素多,结果不够准确。
房屋渗漏成因:1、设计水平和施工质量。有些设计单位没有对施工现场的地质、温差及湿度不了解,容易造成结构设计不合理,变形缝位与伸缩均设置不到位问题,使房屋建筑的刚度达不到相关标准。另外设计上的不合理容易导致混凝土凝结时在内部产生一定的拉应力,如果大于混凝土的抗拉强度,就会出现裂缝,还有施工单位在施工过程中原材料管理不当,也会导致裂缝的出现,如水泥灰比不当就会造成裂缝的产生。2、温差。温差裂缝是造成墙体 早起裂缝、渗漏的主要原因。温差裂缝的轻重程度与环境问题成正比,温差大的时候裂缝严重,温差小的时候裂缝就轻,屋面保温隔热效果好的裂缝轻,保温隔热差的裂缝较重。这类裂缝及渗漏常在建筑物(特别是纵向较长)混凝土平屋盖顶层两端内外纵墙上、门窗洞两边、以及砌体女儿墙根部。温度裂缝一般出现在混凝土表面,没有特定的规则,大多出现在混凝土浇筑初期。由于混凝土与砖砌体的线膨胀系数不同,在环境温差影响下,混凝土和砌体之间的变形差异导致构件中产生温度应力。混凝土顶盖变形大,墙体变形小,导致砖砌体和混凝土产生约束应力。当外界温度升高时,使得屋盖受压,墙体受拉、剪。当约束条件下作用于构件温度应力足够大时,超过砌体的抗拉或者抗剪强度就会产生裂缝,雨水沿外墙从裂缝渗漏到室内,这就是温度裂缝、渗漏产生的直接原因。3、干燥收缩开裂。砼的干燥收缩开裂。主要是由于毛细管压力造成的。砼中的毛细管孔隙,在砼的干燥过程中逐步失水,毛细管也逐渐变形,产生很大的毛细管张力,砼产生体积收缩。如果砼中用水量增加,水灰比增大,毛细管孔隙也增多砼体积收缩增大,会产生干燥收缩裂缝。加之砼收缩变形时,由于周围存在约束力,内部产生应力,这个应力超过砼材料的抗拉强度,就会发生收缩开裂。4,塑性收缩。在特殊天气如大风、高温、干燥等情况下,混凝土表面可能会出现一种特殊形式的裂缝。这种裂缝两端较细、中间宽度很大,并且长度不一。这就是塑性裂缝。造成这种形式裂缝主要原因是混凝土终凝之前强度很低,在大风、高温、干燥气候影响下,可能会造成混凝土表面严重失水,产生较大的表面干缩,在内部负压作用下最终产生的收缩力超过混凝土超过混凝土抗拉极限,就会产生塑性裂缝。
知道房屋渗漏产生原因之后,我们就可以确定渗漏责任了。1、开发商。很显然,设计和施工不当产生的房屋质量问题,由此产生的渗漏责任在开发商。在正常条件下,建筑工程屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期为5年。2、物业。如果是物业管理疏忽或出现问题未及时处理,导致渗漏扩大或出现了更严重房屋质量问题。通常是如管道,物业应按照规定进行定期检查和清理,否则会堵塞,进而造成渗漏。另外有些业主违法装修而物业未进行制止,造成房屋漏水给周围邻居带来影响的,可以依法追究物业的责任。因楼整体主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏产生渗漏,需要维修加固及公共改造能修复的,应由物业负责。3、业主。业主不当使用房屋如装修、改造等行为破坏了防水层导致房屋漏水;防水材料超过使用年限自然老化、超过质量保质期导致渗水漏水;当房屋租赁时,因住户的不当使用行为导致房屋渗漏应由租赁的住户承担责任。
在确定房屋渗漏原因和责任方之后,就可以开始进行房屋渗漏修补了。首先,要进行渗漏修补前处理然后再进行渗漏修补。
渗漏点前处理:1、清理基层:去灰、沙,敲掉空鼓。使渗漏处表面坚实。2、对上下水管进行堵漏处理并清理根部。3、用贴纸、线、坚硬物体刻印或划线确定墙面施工高度轮廓线。4、尽量保持渗漏区域施工前自然干燥。
渗漏修补:
平面渗漏处理方法:1、涂抹第一遍防水乳液,按照上至下,里到外的方式不漏刷。2、干燥合适的时间(与所用防水乳液品种有关),刷涂第二遍,同样干燥合适时间后做24小时闭水试验。3、水泥灰砂浆拉毛后贴砖施工。
管道渗漏:除了更换损坏的管线外。可以舍弃已损坏的管线以外铺的方式重新铺设管线,此时同样要做好防漏措施。
房屋裂缝漏水。1、修补裂缝。顶楼漏水大部分原是缝隙裂开,用补漏膏把缝隙填平后等干澡。2、用水性防水涂料等防水材料涂刷全面刷涂两遍,其中缝隙也要宽带达到20厘米以上以确保粘结力。
如何从根本上防止产生房屋裂缝、渗漏问题?
对于裂缝:
设计和施工管理角度。设计、施工单位加强技术水平,管理机构加强管理。2、除了加强材料的重视和监管。3、在技术层面解决系列造成裂缝渗漏问题。对于地下室竖向垂直收缩裂缝,通常在地下室长度大于50米时,要将微膨胀剂掺加到混凝土内,使得混凝土的大量收缩得到补偿,并采取有效的措施进行综合防治;而在地下室长度小于50米时,要利用钢筋强度换算来减少外墙水平筋的直径,加密其间距,使其抗裂能力得到提高,并将拆除混凝土外墙模板的时间推迟,通过浇水来养护,使得混凝土早期大量脱水收缩得到防治。
对于渗漏:
严格控制混凝土强度、保护层厚度和钢筋间间距。不设置混凝土的整体浇筑施工缝,并加强养护工作可有效降低屋面渗漏出现概率。对于外墙,需要在施工振捣时,使用插入式振捣器,并做到快插慢拔,插点要均匀整齐,按顺序逐点移动,不能出现遗漏,以保证振实效果;同时,当混凝土浇筑结束之后,需要及时对墙体进行妥善的养护处理,对高层建筑中有抗渗漏需求的墙体,养护时间不能对于14天且应保证浇水处理,以始终保持混凝土的湿润状态,防止墙体混凝土在前期的凝结过程中,因缺水而产生干缩性裂缝。
防渗漏是个系统工程。通过房屋检测可以从根本上探知裂缝和渗漏产生原因,为房屋渗漏修补提供最可靠的依据。
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更新时间:2018-11-09 10:47 【
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